离婚时按揭房屋的性质认定问题

离婚案件处理按揭房屋时,所面临的首要难题就是对房屋的权属如何确定,即该类财产应属夫妻共同财产还是一方个人财产。本律师从多起离婚案件房屋分割纠纷中解读如下。

一、以婚后所得共同所有为原则

我国实行的是法定婚后所得共同制,婚姻关系存续期间夫妻双方或一方所得的财产,除法律另有规定或夫妻另有约定,均为夫妻共同所有。依照《婚姻法》所确立的这一原则,自可推出婚前取得的房屋为一方个人财产、婚后取得的房屋为夫妻共同财产。在关于按揭房屋定性的问题上,似乎就可直接从中找到解决争议的答案。但问题的关键在于,购买按揭房屋有一个相对较长的过程,其中包括签订房屋买卖合同、支付购房首付款、交付房屋、取得房屋产权证等较多的事项和环节,究竟以何种事项作为认定房屋“取得”的标准,不可避免会产生分歧和争执。

二、以支付首付款作为房屋取得依据

本律师认为,应以支付房屋首付款而非以房屋产权证的取得作为依据。认为以产权证取得时间作为房屋所有权的取得时间,其理论基础源于物权法中关于不动产登记效力的规定,这种严格依照法律概念和法律文本遵循特定的法定理论推导出解决房产争议的答案,在逻辑上是无懈可击的,但其结论不符合社会认可的公平观念和立法本意,就有可能一方完全没有出钱却能仅因为结婚登记成为房屋共有人的结果,这一结果不但为普通民众不认可,也违背了婚姻立法改革确立的婚前个人财产独立的本意,而以支付首付款作为所有权的根据才是结合婚姻法立法本意和公正处理婚姻房产争议的需要做一定的法律分析后推导出的答案。

第一,从房屋所有权取得的方式看,在物权法理论上,所有权合法取得的方法有两种,一是原始取得,二是继受取得,离婚案件中诉争的按揭房屋即是通过买卖这一继受方式取得的。购房人对房屋所有权的取得,卖房人对房屋所有权的转移,均是源于双方签订买卖合同、购房人向卖房人支付了购房款。卖房人签订房屋买卖合同的目的是取得价款,买房人支付价款的目的在于取得房屋所有权,这是不动产物权变动的基础关系,也是不动产物权变动的原因,而在物权法上,不动产物权变动的原因与结果是相区分的。

第二,从房屋的价值交换和价值体现上来看,购房人以支付购房款的方式换取卖房人对房屋所有权转移,房屋所有权实质上是由购房人支付对价交换而来,从房款到房屋,从动产到不动产,只是财产的不同物化形态的一种转化,房屋的价值始于支付的购房款,购房款的价值也在房屋本身的价值中得以体现,是两种不同的物呈现出不同的价值表现形式。如一方用婚前个人积蓄在婚后购买有形财产,这只是原有财产价值存在形态发生了变化,其价值取得始于婚前,即所谓万变不离其宗。

第三,从房屋产权证的性质功能来看,不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明,但它并不具有代表不动产物权的功能。不动产权属证书不同于证券,证券不仅记载一定的权利,本身就代表一定的权利。因此,不动产权属证书的转移占有不能作为物权变动的生效要件,不动产权属证书以及效力较之更高的不动产登记簿都不具有绝对的证据力,这是由社会生活的复杂性决定的,其记载的物权状况可能与真实的权利状况不一致。例如一对夫妻买房时为享受教师的优惠政策,就以是退休教师的女方母亲名义买房,最后登记在岳母名下,也以其名义签订买卖合同并办理产权登记。离婚时,该房屋是婚姻关系存续期间取得的财产,属于夫妻共同财产,而岳母出来主张权利并以不动产登记簿作为证据,男方对登记簿记载的真实性主张异议并举出充分的反证,法院应当采纳男方的反证,推翻登记簿上的记载,认定该房屋为共同财产。

三、以对所付首付款的定性作为解决按揭房屋权属的关键

因离婚案件中应以支付首付款作为房屋取得的依据,那么,在确定按揭房屋是属于夫妻共同财产还是一方个人财产时,关键就是对所交纳的购房首付款是属于夫妻共同财产还是一方个人财产进行认定,即若支付的首付款属夫妻共同财产,则按揭房属夫妻共同财产,若支付的首付款属一方个人财产,则按揭房属一方个人财产,不受房屋产权证取得时间的影响。而对所付首付款的定性则较为明确简单。(1)对婚前支付的首付款的所有权归属认定,首先适用夫妻特有财产制原则,即婚前一方支付的首付款属于婚前个人财产;其次再依照除外情形来认定是否为双方共同所有,这也是对婚前财产的一般处理原则。(2)对婚后支付的首付款的所有权归属认定,首先适用法定的婚后所得共同制原则,即婚后夫或妻一方或双方支付的首付款属于夫妻共同财产;其次再依照除外情形来认定是否为夫或妻一方所有,这也是对夫妻婚后所得财产的一般处理原则。